Bevaring af bygningskultur betaler sig - Dagbladet har fået øje på Realdanias undersøgelse

Vort fælles skatkammer

Forvandlingsbilleder på Dagbladet hjemmeside - klik her 

Dagbladet har fået øje på Realdanias undersøgelse og i en artikel i dagens avis - under overkskriften "En velbevaret handelsby er guld værd"  refererer de undersøgelsen, som fastslår, at fredede og bevaringsværdige kulturmiljøer rummer en betydelig økonomisk merværdi i forhold til den jævne bygningsmasse  - og at de skaber både en god økonomi og job.

Både når artiklens forfatter Anne-Mette Skaanning spørger hos formand for teknik- og miljø, Ole Kamp og hos Sebastian Schaper, den nyudnævnte direktør for Ringkøbing Fjord turisme er der enighed om at samme effekt ses af Ringkøbings bevarede kulturmiljø.

Turisme direktøren kan også løfte sløret for, at man arbejder på pakke-tilbud til turisterne hvor byvandring er en del af indholdet. 

Læs om undersøgelsen på Bygningskultur Danmarks hjemmeside 

"Vi kommer ikke til at rive byhuse ned foreløbig"

Artiklen fortsætter inde i avisen hvor Ole Kamp, som har været med til at give tilladelserne til nedrivningen af den gamle Borger- og Realskole og fjernelse af deklarationen på Amtsrådhuset, uddyber sine synspunkter.

Byrådspolitiker Ole Kamp tror stadig, at Bybevaring forvandler byer til museer - 

måske skulle han læse om undersøgelsen på Kulturstyrelsens hjemmeside !

På Realdanias hjemmeside findes den oprindelige pressemeddelelse fra marts måned 

med resultaterne af undersøgelsen - læs den her

På samme side er det et link til en læse-let-udgave af analysen - "VORT FÆLLES SKATKAMMER"

Kultur & Fritidsudvalget har Amtrådshusinventaret på dagsordenen d. 8.9.15

#detteerikkeenbank

Fra referatet :
Beslutning
Kultur- og Fritidsudvalget godkendte administrationens indstilling, om en bevilling på 73.900 kr. til medfinansiering af udstillingen.
Sagen sendes videre til Økonomi- og Erhvervsudvalget med Kultur- og Fritidsudvalgets indstilling.

Pia Vestergaard var fraværende ved behandling af sagen.

2: Udstilling af malerier fra det gamle amtsrådhus

Sagsnr: 15-030150

Sagsfremstilling

Der har været afholdt et dialogmøde om omfanget af udstillingen af genstande fra det gamle amtsrådhus, siden sagen blev udsat på Kultur- og Fritidsudvalgets møde den 18. august med nedenstående beskrivelse af udstillingen, som dengang kun omhandlede malerier.
Sagen blev dengang udsat med henblik på afholdelse af et dialogmøde om omfanget af udstillingen, inden Kultur- og Fritidsudvalget endelig behandlede sagen.

I forlængelse af dialogmødet har museet udarbejdet et supplerende notat, som beskriver omfanget af udstillingen. Notatet beskriver omfanget af genstande og møblement mv. som skal indgå i museets udstilling, udover malerierne af Amtsmænd som beskrevet herunder.

I forbindelse med beslutningen om ny anvendelse og udleje af det gamle amtsrådhus i 2014, kom Ringkøbing-Skjern Museum med et oplæg til at varetage og udstille samlingen af malerier fra det gamle amtsrådhus på Ringkøbing Museum. Udstillingen vil kunne indgå i museets udstilling om Ringkøbing på Dommerkontoret.

Ringkøbing-Skjern Museum kom med følgende oplæg:

1. Museet overtager samlingen af malerier af amtmænd i Ringkøbing Amt. Malerierne flyttes i første omgang til deres depot i Skjern, hvor de registreres.
2. Amtmandssamlingen bygges ind i et nyt afsnit i den faste købstadsudstilling om Ringkøbing på Ringkøbing Museum.
3. Budgettet for etablering af udstilling fra 2014 ser således ud: 

Udgifter som museet påtager sig:

Udstillingsopbygning	20.000 kr.
Udarbejdelse af pjece og artikel om amt og amtmænd i 150 år	15.000 kr.
Markedsføring	3.200 kr.
I alt	38.200 kr.
Resterende udgifter til indretning af rum til udstilling ønskes finansieret af Ringkøbing-Skjern Kommune	73.900 kr.
Samlede udgifter til udstilling	112.100 kr.

Beløbet på 73.900 kr. inkl. moms skal gå til håndværkerudgifter i forbindelse med indretningen af et rum på Dommerkontoret til udstilling af malerierne. Beløbet finansieres af den kommende lejeindtægt af det gamle amtsrådhus.

Der tages forbehold for, at tilbuddene som budgettet bygger på er ca. 1 år gamle.

Ringkøbing-Skjern Museum vil bevare og udstille malerierne fra amtsrådhuset, da de har en kulturhistorisk værdi og kan indgå i udstillingen om Ringkøbing på Dommerkontoret. De resterende genstande og møbler fra amtsråhuset vurderes ikke at have en kulturhistorisk værdi.
  

Lovgrundlag og juridisk vurdering

Ingen bemærkninger.

Økonomi

Økonomi bemærker, at der for budget 2016 og frem i forvejen er indregnet en huslejeindtægt på 179.000 kr. for Torvet 22.

Effektvurdering

Ingen bemærkninger.

Indstilling

Administrationen indstiller, at Kultur- og Fritidsudvalget godkender udstillingen, som beskrevet i det supplerende notat, og bevillingen på 73.900 kr. til medfinansiering af udstillingen. Sagen sendes videre til Økonomi- og Erhvervsudvalget med Kultur- og Fritidsudvalgets indstilling.

Kultur- og Fritidsudvalget 18-08-2015
Kultur- og Fritidsudvalget besluttede at udsætte sagen om medfinansiering på 73.900 kr., idet der inden endelig beslutning, ønskes en dialog med Ringkøbing-Skjern Museum om at integrere dele af møblement, vaser og andre genstande i den kommende udstilling. 

Fraværende:
Helle Stærk Olesen

Bilag

• Notat om genstande til overdragelse fra det gl. Amtsrådhus

Beslutning

Bevaringsforeningen klager over kommunens lejeaftale med Ringkøbing Landbobank

Bevaringsforeningen har påklaget Ringkøbing Skjern kommunes indgåelse af lejekontrakt med Ringkøbing Landbobank :

Statsforvaltningen,
Tilsynet
Storetorv 10
6200 Aabenrå

Ringkøbing, den 31. august 2015

Påklage af Ringkøbing – Skjern Kommunes udlejning til Ringkjøbing Landbobank af Det Gamle Rådhus beliggende Torvet 22, 6950 Ringkøbing

Ringkøbing Bevaringsforening påklager hermed Ringkøbing-Skjern Kommunes udlejning af ejendommen matr. nr. 31, Ringkøbing Bygrunde, beliggende Torvet 22, 6950 Ringkøbing, til Ringkøbing Landbobank A/S, Torvet 1, 6950 Ringkøbing, i henhold til vedhæftede lejekontrakt af 30. juni 2015 med henvisning til reglerne om offentligt udbud, som beskrevet i Lovbekendtgørelse 2015 – 06 – 09 nr. 769 om Kommunernes Styrelse § 68 samt Bekendtgørelse 2011-06-24 nr. 799 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme § 1.

Påklage kan først foretages på nuværende tidspunkt, da Ringkøbing-Skjern Kommune den 2. juli 2015 har afvist aktindsigt i den underskrevne lejekontrakt med henvisning til Offentlighedslovens § 30 stk. 1 nr. 2. Denne beslutning er primo juli 2015 påklaget til Statsforvaltningen af såvel Ringkøbing Bevaringsforening som af Bevar Ringkøbing Bymidte, og klagen er tildelt journalnummer 2015 – 44429.

Efter lokalt pres, udtalelser fra sagkyndig tredjemand og efter drøftelse med Ringkøbing Landbobank meddelte borgmesteren dog på byrådsmødet den 18. august, at han havde besluttet at frigive kontrakten til offentlighedens kendskab.

Ifølge styrelseslovens § 68 må salg af kommunens faste ejendomme ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Formålet med reglen er dels at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, dels at alle på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere, og dels at sikre en kommune mod kritik af, at der skulle være sket en usaglig begunstigelse af en køber.

Reglerne om offentligt udbud gælder dog alene for salg. Et usædvanligt langtidslejemål er dog at be-tragte som en omgåelse af reglerne om offentligt udbud med den virkning, at udlejningen er omfattet af reglerne om offentligt udbud.

Det omhandlede lejemålet træder i kraft den 1. oktober 2015 og vedrører hele det gamle Amtsrådhus, således som det er beskrevet i § 2. Der er ikke tale om en hvilken som helst bygning. Der er tale om Ringkøbings gamle rådhus fra 1849, senere amtsrådhus for Ringkøbing Amt. Bygningen er meget be-varingsværdig både i det ydre og indre, herunder 1. sal med de repræsentative lokaler. Bygningen er tillagt bevaringsværdi 2 (Save-vurdering – højeste bevaringsgruppe).

For at tydeliggøre bygningens ydre og indre bevaringsværdi er vedhæftet billeder af bygningen – både udefra og indvending af lokaler på 1. sal.

I første række henvises til vilkårene for udlejers opsigelse i lejekontraktens § 5, hvor det fremgår:

"Lejekontrakten kan til enhver tid af udlejer opsiges med et skriftligt varsel på 30 år til den 1. oktober."

Der er ikke tale om et tidsbegrænset lejemål på 30 år, som ophører uden yderligere varsel, som man oftest indsætter i langvarige lejekontrakter.

Der er derimod tale om et helt usædvanligt 30 års opsigelsesvarsel, en slags rullende 30 års opsigelsesvarsel, som vore juridiske rådgivere aldrig har set tidligere. Bestemmelsen i lejekontrakten har forudsat, sammenholdt med henvisningen til Erhvervslejelovens § 14, at lejemålet skal løbe i minimum 30 år. Når man kommer til 2045, er der fortsat et opsigelsesvarsel på 30 år, hvis ikke man har mulighed for og vil udnytte den særlige mulighed efter § 14, jf. nedenfor.

Sammenholdes dette opsigelsesvarsel med Erhvervslejelovens § 61 stk. 2 medfører det reelt, at lejemålet er uopsigeligt og derfor har en helt ubegrænset løbetid fra udlejers side. Dette er netop en af begrundelserne for, at lange lejekontrakter normalt er tidsbegrænsede.

Undtagelsen i § 61 stk. 2 nr. 1 om udlejeres ønske om selv at bruge det lejede må forventes ikke at kunne finde anvendelse som følge af det hidtidige lange lejemål i en afvejning af parternes forhold, hvorved også bemærkes, at udlejer ikke tidligere har anvendt det lejede.  I kontrakten er der derfor også alene henvist til Erhvervslejelovens § 14 med følgende formulering:

"Efter 1. oktober 2045 kan udlejer opsige lejemålet efter Erhvervslejelovens § 14. Hvis parterne ikke kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår efter at være gået frem efter reglerne i Erhvervslejelovens § 14 er der mellem udlejer og lejer aftalt et skriftligt opsigelsesvarsel for udlejer på 5 år, hvilket varsel erstatter opsigelsesvarslet i bestemmelserne i Erhvervslejelovens § 14. Ved fastsættelse af lejevilkår efter Erhvervslejelovens § 14 skal fastsættelse af markedslejen ske under hensyntagen til lejers gennem-gribende indvendige renovering og indretning af lejemålet ved lejemålets indgåelse samt efterfølgende vedligeholdelse."

Det betyder, at hvis lejer efter 1. oktober 2045 betaler markedslejen ud fra de anførte retningslinjer, så kan udlejer fortsat alene opsige lejer med 30 års varsel, hvilket reelt fortsat betyder uopsigelighed i henhold til det ovenfor anførte. Lejer har således fuld kontrol over lejemålet fremadrettet, og udlejer har ingen kontrol. Det samme gælder, hvis udlejer slet ikke påberåber sig bestemmelsen i Erhvervslejelovens § 14.

Lejer har således et helt uopsigeligt lejemål eller i det mindste et lejemål med et usædvanligt langt opsigelsesvarsel sikret sig en dispositionsret over hele ejendommen, der i vidt muligt omfang minder om et køb af ejendommen.

Historien vil vise, at det netop er en sådan ret, udlejer har forsøgt at tilgodese den pågældende lejer med, siden omkring 2005, hvor lejer første gang udtrykte interesse for at købe ejendommen, jf. nærmere herom nedenfor.

En række andre forhold understøtter, at nærværende lejekontrakt er både en omgåelse af udbudsreglerne og en sikring af særlige gunstige vilkår for den pågældende lejer, Ringkøbing Landbobank:
 Udlejer indestår som tillige som kommune / byråd i kontraktens § 3 for, at hele lejemålet må anvendes til bankdrift, og afskærer således senere byråd fra en beslutning om at ændre den meddelte dispensation fra lokalplanen og som offentlig forvaltning at fastsætte nye regler
 § 2 og § 14 åbner op for, at hele det indvendige i bygningens 2 etager kan strippes, således som det er lejers hensigt ved fjernelse af hele den gamle amtsrådssal, de gamle paneler og etageadskillelsen, hvorved det er godkendt, at bygningens indre karakteristika er fjernet for evigt.

Trods den totale indvendige ombygning indeholder § 18 ikke krav om reetablering ved fraflyt-ning.

Ejendommen har på intet tidspunkt været udbudt til salg eller leje

Ikke mindst efter udlejers dispensation fra lokalplanen som forhindrer bankvirksomhed, advo-katvirksomhed og lignende i bygningen har bygningen fået væsentlig større interesse for købere og lejere, som tillige ville kunne bevare den hidtidige indretning

Udlejer har tværtimod afvist andre interesserede lejere og sørget for, at ejendommen er fri af øvrige lejere på overtagelse, jf. § 6

Den årlige leje, jf. § 7, på DKK 320.000,-, svarende til DKK 620,- pr. m2, ligger meget væsentligt under markedslejen for den mest markante og lokale beliggenhed i Ringkøbing, der nu kan anvendes til både butiksformål, restaurant, bankvirksomhed, advokatvirksomhed mv, idet andre mindre gode beliggenheder til sådanne formål udlejes til DKK 1.500,- pr m2.

Alene beslutningen om at nægte offentliggørelse er så åbenlys juridisk forkert, at denne beslutning alene kan være politisk styret
Det samlede sagsforløb vidner således om en omgåelse af udbudsreglerne med det formål, at den på-gældende lejer uden offentligt udbud er tildelt rettigheder som en ejer og samtidig er begunstiget med særlige fordele af kommunen som udlejer.  Den 21. december 2006 blev der i forbindelse med overdragelsen af det gamle Amtsrådhuset til kom-munen tinglyst en deklaration om rådhusets indvendige og udvendige bevaring og anvendelse til offent-lige eller halvoffentlige formål mv, jf. den vedhæftede deklaration. Ejendommen havde hidtil været ejet af Ringkjøbing Amt med 2/3 og Ringkøbing Kommune med 1/3. I forbindelse med amternes nedlæg-gelse og regionenernes oprettelse blev det således aftalt, at Ringkøbing Kommune fremover skulle være eneejer af bygningen.

I forbindelse hermed var det en afgørende forudsætning for Ringkøbing Amt, at nævnte deklaration blev tinglyst på ejendommen for at sikre at det gamle bevaringsværdige Amtsrådhus fortsat kunne fremstå helt i sin nuværende form og fremover kunne anvendes til offentlige eller halvoffentlige formål. Derfor blev påtaleretten sikret Region Midtjylland. Indholdet udelukker således i alle punkter enhver mulighed for bankforretning eller lignende.

Efter længere tids drøftelser mellem Region Midtjylland og Ringkøbing-Skjern Kommune anmodede borgmesteren den 11. marts 2014 skriftligt regionen som påtaleberettiget om aflysning af deklarationen fra 2006 mellem Ringkøbing Amt (med Region Midtjylland som påtaleberettiget) og Ringkøbing Kommune.

Den 28. april 2014 godkender Region Midtjylland aflysning af deklarationen.

Der er en nær sammenhæng mellem lokalplan 01.115 for Ringkøbing Bymidte, som blev indsat for at undgå yderligere bankvirksomhed, advokatkontorer mv. på Torvet og i gågaden og ovennævnte deklaration 21. december 2006, og Ringkøbing-Skjern Kommunes målrettede ønske om at udleje det gamle Amtsrådhus til Ringkøbing Landbobank, hvilket kræver både en ophævelse af deklarationen og en ændring af lokalplanen. Ved sin tiltrædelse af ophævelsen af deklarationen, har Region Midtjylland dog lagt vægt på en fortsæt uændret eksistens af lokalplanen, som Ringkøbing-Skjern Kommune dog efterfølgende dispenserede fra.

Ud over en direkte omgåelse af udbudsreglerne, er der tale om en ensidig varetagelse af Ringkøbing Landbobanks interesser ved at få servitutten ophævet og dispenseret fra lokalplanen, helt uden skelen til de saglige og væsentlige kulturhistoriske hensyn, som deklaration og lokalplan er etableret for at beskytte. Dispositioner som aldrig ville være foretaget ved anden brug af Amtsrådhuset endsige ved udlejning anden side.

Som nævnt ovenfor er nærværende påklage først fremsendt på nuværende tidspunkt som følge af Ring-købing-Skjern Kommunes afslag på at offentliggøre lejekontrakten, hvilket blev påklaget at klager.

Af hensyn til, at lejekontrakten således påbegyndes den 1. oktober 2015, skal påklager venligst an-mode om en hurtig afgørelse af sagen.

Med henblik på at undgå, at lejer får adgang til at påbegynde nedbrydningen af den nuværende indretning, som vil fratage ejendommen sin helt særlige karakter skal vi foreslå, at klagen tillægges opsættnde virkning, således at lejemålet ikke kan træde i kraft, indtil endelig afgørelse foreligger.

Lejekontakten, bevaringsdeklarationen og deklarationen , der bygger på aftale mellem Ringkjøbing Amt og Ringkøbing Kommune vedhæftes.

Med venlig hilsen

Ringkøbing Bevaringsforening

v/ Knud Hammer, næstfmd.

Kongevejen 14, 6950 Ringkøbing